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地方都市のさらに郊外に住宅を購入して感じたこと、考える事

タイトルの通り、地方都市のさらに郊外に住宅を購入しました。今この瞬間感じたこと、考えることを残しておきます。

住宅を購入するという選択

住宅を購入する前から現在も、私は住宅を購入することに否定的です。私に相談する奇特な人は居ないでしょうが、もしいれば、賃貸で問題ないのであればそのまま借り続ければいいとアドバイスするでしょう。

持ち家か、賃貸かというのは比較すること自体ナンセンスで、あえて言うなら「ケースバイケース」という結論です。少子高齢化のトップをひた走り、移民を受け入れないと予想される日本では、持ち家が推奨されない人が大半でしょう。

それでも購入することになったのは、子育てのためです。子供が増えていくと夫婦2人で住むために借りたマンションに住み続けることはできませんでした。家は狭く、激戦区の保活は辛く、無認可や病児保育のコストを考えると、子供にとって祖父母の家から近く、比較的容易に認可保育所に入れる自治体に引っ越したほうが良いのは明らかでした。

当然ながら、賃貸から探したのですが、いかんせん田舎だったので、ここに住むのはちょっときついなという中古住宅が大半でした。中古住宅というよりは空き家と呼ぶべき家が大半。そのため新築に。購入はちょっと嫌だな程度ですが、新築というプレミアムにカネを払わせられるのは屈辱でした。この点は、リフォームで何とかならなかったのかと、今も考えを巡らせます。

基本的に一戸建ては、年数が経てば土地以外は無価値になり、さらに土地も周囲が空き家だらけになれば資産価値は落ちていき、いわゆる負動産になっていきます。

私の住む自治体のホームページには、20年後までの人口予測が掲載されています。概ね保守的な予測ですが、人口が3/4になり、高齢化率が半分というのは妥当でしょう。20年後、建物の価値をゼロ、土地価格が半額になっても賃貸に住むよりもコスパが上であると計算されたので購入するという選択肢になりました。

持ち家によくある文言の嘘

家を買う理由として、よくあげられる文言を以下に並べてみました。全部嘘か、おおげさな言い回しに過ぎません。以下の文言は、すべて購入する理由になりませんでした。

家賃を払い続けるよりも、ローンを払ったほうが自分のものになるからお得

最後の「得」の部分が意味不明です。35年ローンを払って、築35年のボロい中古住宅を手に入れるのが、そんなにお得ですか?

家賃とローン返済額が同じなら、ローンを返済していったほうがいい家に住める

まずローン返済額が変わらない前提であることの理由がわかりません。仮に固定金利でずっと返済額が同じで物価が変わらないとしても、20年経って築20年の家に月々のローン返済額で住み続けている状態は、賃貸で家賃を払い続けるよりもいい家に住めているとは言い切れないでしょう。

http://www.gcd.org/blog/2008/04/154/

仙石氏の2008年のエントリですが、未だにコメントが付いています。比較すること自体がナンセンスと述べられています。ここに書かれている内容に全面的に賛成なのですが、欠けている視点もあるなと最近は思えてきました。

余談ですが、今から10年以上前に准教授の縁で仙石氏が研究室にリクルート活動に来られたことがあります。ガラケーしか無かった時代でしたね。日立をやめてベンチャー、という選択について興味深い話を聞けました。そのときは、大企業かベンチャーか、という比較でエンジニア始点からいろいろ面白い話を聞けて大いに影響を受けたのですが、結果的に私はイイトコ取りをすべく中小企業の研究職に。

サラリーマン家庭が持ち家にするメリット

実際に持ち家を検討し始めると、サラリーマン家庭だと圧倒的に有利な点が2つあることに気づきました。これは、仙石氏のエントリには触れられていない点です。

  1. 住宅ローン

  2. 持ち家を使った節税

30代共働きパワーカップルだと、驚くような金額まで住宅ローンを組むことができます。私がローンを組んだ時点で、もっとも低い銀行の金利が0.485%。住宅ローン以外では、これほどの低金利で資金を調達する手段は他にありません。雇用されているサラリーマン、というだけで住宅ローンが通るのは何かの歪みのような気がします。

インデックスに連動するETFを使ってGPIFのポートフォリオをパクるだけでも、年0.485%を超える投資パフォーマンスは出せそうです。決してオーバーコンフィデンスではないでしょう。

さらに購入後10年間は、年末ローン残高の1%が所得税から控除される住宅ローン控除があります。ペアローンで控除をフルに使う効果は絶大。仙石氏のエントリには、固定資産税に関する記述はあっても、住宅ローンと控除に関する記述はありませんでした。

フローの大きい夫婦がペアローンを組むと、キャッシュを株などの運用に回して、月々の支払額を家賃よりも抑えた状態にしつつ、税金の控除まで受けることができます。注意すべきは、金利+持ち家の資産価値低下を上回る運用にしなければならない点ですが。

節税については、特に詳しく説明はしません。長期優良住宅を最低限満たすフォーマットの家にして固定資産税を安く済ませ、うまくもろもろの保険をつかいこなすだけです。

地方都市のさらに郊外の住み心地

まったく一般化できず、私の済んでいる所限定ですが、驚いた点がいくつもあります。

  • 最寄り駅を降りると、大きな6つの看板があり、うち3つは老人ホーム

  • 家に入った最初のチラシ「草むしり、ペットの散歩、掃除代行します。その他、よろず相談受け付けます」「老人ホームで一緒に働く仲間を募集します。60代の方歓迎」「不要な着物ひきとります」

  • 家から最も近いスーパーが日曜日定休。スタッフは高齢女性ばかりで、日曜日に働く人が集まらないとのこと。ちなみに尋ねたときに店内にかかっていたBGMはSMAPの「青いイナズマ」

  • 家および駅周辺にあるスーパー、チェーンを除く飲食店、美容院、自転車屋すべてでクレジットカードが使えず支払いは現金のみ

  • (最初からわかっていたことですが、あらためて驚いた点として)朝の通勤時間帯を除いて、電車は1時間に2本

老人ホームが多数あり、ケアサービスの軽自動車をよく見かけますが、公園はたくさんあり、どの公園でも子どもたちが遊んでいます。車社会なのか、スーパー以外でお年寄りを見かけることはほとんどありません。

必要なものはネットスーパーで買えばいと割り切っています。保育園に比較的入りやすく、見晴らしのきく広い公園で子供を遊ばせるのが楽という点は素晴らしいですね。長い通勤時間も、満員電車ではなくスカスカで座れるので、睡眠や勉強に当てることができて、そこまで苦にはなりません。それ以外は本当に残念なので、子供がみんな大学に入って下宿することになった時点で夫婦で引っ越そうと今から話しています。子供にとっての祖父母がその時点でどのような状態なのかによりますが。

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